Guida pratica · aggiornata ad agosto 2026

Il conteggio spese di una PPP : come farlo, con esempio numerico

Il conteggio annuale è il momento della verità di ogni PPP autogestita : ogni comproprietario deve sapere cosa ha pagato, cosa doveva, e perché. Ecco il metodo, passo dopo passo.

Il principio legale

Secondo l'art. 712h CC, i comproprietari contribuiscono alle spese comuni e ai costi di amministrazione proporzionalmente alle loro quote di comproprietà — i celebri millesimi iscritti a registro fondiario. Il regolamento d'amministrazione può prevedere eccezioni, in particolare quando certi impianti non servono a tutte le unità (un ascensore per uno stabile in cui il pianterreno ha un ingresso proprio, ad esempio).

Fase 1 — Inventariare le chiavi di riparto

Prima di calcolare qualsiasi cosa, elencate come si ripartisce ogni tipo di spesa :

Secondo i millesimi : la regola di default — assicurazioni, manutenzione generale, onorari, elettricità delle parti comuni.
Per unità (parti uguali) : se il regolamento lo prevede per certe voci (es. spese amministrative).
Secondo le letture dei contatori : riscaldamento e acqua calda quando lo stabile è dotato di contatori individuali (conteggio individuale delle spese di riscaldamento).
Chiavi speciali del regolamento : ascensore, giardino, parcheggio… Rileggete il vostro regolamento — è quello che fa fede.

Fase 2 — Totalizzare le spese dell'esercizio

Sommate tutte le spese comuni pagate durante l'esercizio, voce per voce, con giustificativo. Separate bene : spese correnti, alimentazione del fondo di rinnovamento (non è una spesa come le altre — vedi la nostra guida al fondo) ed eventuali lavori straordinari votati dall'assemblea.

Fase 3 — Ripartire : esempio numerico

PPP fittizia « I Tigli », 5 unità, esercizio con CHF 20'447.60 di spese, tutto ripartito ai millesimi per semplicità :

Unità	Millesimi	Quota spese
App. 1 — pianterreno	148 ‰	CHF 3'026.20
App. 2 — pianterreno	152 ‰	CHF 3'108.00
App. 3 — 1° piano	183 ‰	CHF 3'741.85
App. 4 — 1° piano	175 ‰	CHF 3'578.25
App. 5 — mansarda	342 ‰	CHF 6'993.30
Totale	1'000 ‰	CHF 20'447.60

Il calcolo per unità : totale spese × millesimi dell'unità ÷ 1'000. Con più chiavi, si fa questo calcolo per gruppo di spese, poi si sommano le quote di ciascuna unità. È esattamente qui che Excel comincia a tradire : tre chiavi, dodici voci, cinque unità — sessanta celle dove può insinuarsi un errore.

Fase 4 — Dedurre gli acconti, fatturare i saldi

Per ogni unità : quota spese − acconti versati = saldo (da pagare se positivo, da rimborsare o riportare se negativo). Il conteggio consegnato a ogni comproprietario deve mostrare le tre cifre, più il dettaglio delle voci. La trasparenza evita il 90 % delle discussioni in assemblea.

Fase 5 — Gli attestati fiscali

I comproprietari possono dedurre dalle imposte la loro quota delle spese di manutenzione dello stabile (e, secondo la prassi cantonale, i versamenti al fondo di rinnovamento destinato alla manutenzione). Fornite a ciascuno un attestato con la sua quota di spese deducibili — è la domanda che ritorna ogni anno a febbraio, tanto vale anticiparla.

Termine utile : puntate a un conteggio chiuso prima della convocazione dell'assemblea di primavera — il regolamento fissa spesso il termine di convocazione (10-20 giorni) e i conti devono essere allegati.