Guide pratique · mis à jour août 2026

Votre petite PPE ne trouve pas d'administrateur ? Vos 4 options

Vous avez écrit à trois régies : deux n'ont pas répondu, la troisième a décliné « faute de capacité ». C'est devenu la norme pour les immeubles de moins de 6 à 10 lots. Voici les options qui restent, avec leurs vrais coûts et leurs précautions.

Pourquoi les régies vous disent non

Rien de personnel : les honoraires de gérance se facturent essentiellement par lot. Un immeuble de 4 lots rapporte peu, mais exige le même travail de base — comptabilité, assemblée, correspondance — et souvent plus de gestion humaine qu'une grande copropriété anonyme. Les grands acteurs de la branche se sont donc retirés de ce segment, comme l'a documenté la NZZ en 2026.

Option 1 — Insister pour une gérance professionnelle

Pour qui : les communautés conflictuelles, où un tiers neutre vaut son prix.

Le coût : comptez CHF 2'500 à 4'000.– par an d'honoraires de base pour une petite PPE, plus les suppléments (assemblées supplémentaires, correspondance, suivi de travaux). Cherchez plutôt les petites fiduciaires et régies locales que les grands groupes — et attendez-vous à des refus.

Option 2 — Un administrateur indépendant

Des indépendants (souvent d'anciens gérants ou des fiduciaires) prennent des mandats que les grandes régies refusent. Plus souple et parfois moins cher, mais vérifiez : expérience concrète en PPE, assurance responsabilité civile professionnelle, et qui reprend le dossier s'il cesse son activité.

Option 3 — L'autogestion par un copropriétaire

La solution de fait dans une grande partie des petits immeubles : l'assemblée nomme l'un des copropriétaires comme administrateur. C'est parfaitement légal (art. 712q CC — voir notre guide complet de l'autogestion), gratuit ou presque, et le plus réactif : l'administrateur habite la maison.

Les précautions qui changent tout :

Nomination formelle à l'assemblée, consignée au procès-verbal, avec durée du mandat.
Indemnité symbolique votée (quelques centaines de francs par an) : elle reconnaît le travail et clarifie les attentes.
Compte bancaire au nom de la communauté, jamais au nom d'une personne.
Décharge annuelle votée après approbation des comptes — la protection de l'administrateur bénévole.
Continuité : comptes et documents doivent être organisés pour qu'un autre copropriétaire puisse reprendre du jour au lendemain.

Option 4 — L'autogestion outillée

Le point faible de l'option 3 n'est pas juridique, il est pratique : tout repose sur la rigueur (et les soirées) d'un bénévole armé d'Excel. Un logiciel dédié aux PPE autogérées enlève précisément cette charge : comptabilité guidée, répartitions calculées automatiquement, décompte annuel et documents d'assemblée générés. Le coût — quelques centaines de francs par an — reste à ~10 % de celui d'une gérance.

Et si personne ne veut le faire ? Si aucun copropriétaire n'accepte le rôle et qu'aucun professionnel ne prend le mandat, tout copropriétaire peut demander au juge de nommer un administrateur (art. 712q al. 2 CC). C'est l'option de dernier recours — lente et rarement satisfaisante. Mieux vaut rendre le rôle de bénévole assez léger pour que quelqu'un l'accepte.